Approccio alla ristrutturazione

Quando si decide d’intraprendere una ristrutturazione le considerazioni da fare sono tante, innanzitutto bisogna capire come valutare l’entità di eventuali lavori e quali lavori fare, cioè se la casa è solo da riordinare o interamente da ristrutturare.
Se si tratta solo di tinteggiare le pareti o cambiare i pavimenti non è obbligatorio nè richiedere permessi comunali nè consultare un professionista come un architetto, un ingegnere o anche un geometra.

Se i lavori invece sono più impegnativi allora è consigliabile rivolgersi ad un tecnico, soprattutto quando si ha intenzione di demolire e ricostruire delle pareti, anche perchè in questo caso si dovranno organizzare tutte le fasi dei lavori, dalle demolizione alle finiture, dalla richiesta di preventivi al controllo dei costi e dei prezzi proposti dalle imprese edili ecc…
Quando si parla di lavori di ristrutturazione questi si differenziano in lavori di ristrutturazione completa o parziale.

Se la ristrutturazione è completa, la prima cosa da fare è capire della cifra economica di cui si dispone, poi si procederà con il rilievo degli spazi da ristrutturare e successivamente con la proposta di un progetto di massima dei lavori da svolgere. Definito il progetto, bisognerà poi predisporre la pratica da presentare al Comune, e se l’appartamento non presenta particolari vincoli architettonici si potranno subito intraprendere i lavori.

Una volta definite le opere da farsi e i relativi materiali, si opera la scelta dell’impresache essenzialmente si baserà su vari parametri come il prezzo, i tempi ecc..

La ristrutturazione può essere anche parziale, cioè stiamo parlando di lavori che non richiedono grandi opere come l’imbiancatura delle pareti, la sostituzione dei rivestimenti che possono essere piastrelle o pavimenti in legno, la ricollocazione di prese e interruttori di corrente, a condizione che queste ultime non vadano a modificare nè l’impianto elettrico, nè quello idrico-sanitario giù esistente.

Operare sugli impianti durante una ristrutturazione

Ovviamente a seconda del tipo di ristrutturazione che si decide d’intraprendere, gli interventi sugli impiantisaranno differenti.

Per quanto riguarda l‘impianto idraulico, bisogna dire che se la ristrutturazione è completa allora si tenderà a realizzare una colonna di adduzione centrale dell’acqua che poi verrà collegata ai singoli elementi, attraverso delle tubazioni in pvc o acciaio inox.
Se invece abbiamo un impianto idraulico esistente che vogliamo ristrutturare solo in parte, dobbiamo sapere che in allegato agli impianti idraulici c’è una certificazione di conformità che dovrà essere rilasciata dall’installatore e dovrà certificare che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte secondo quanto indicato dalla legge 46/90. In molti casi abbiamo situazioni per cui ci si ritrova ad avere rivestimenti e sanitari nuovi ma tubazioni molto vecchie, spesso si può incorrere nel rischio che i lavori di demolizioni da eseguire all’interno dello stesso appartamento possano comportare una rottura delle tubazioni stesse dovuta proprio alle frequenti vibrazioni.

Per quanto riguarda l’ impianto elettrico se la ristrutturazione è completa, bisognerà accertarsi che vengano posate in opera le nuove canaline per l’alloggiamento dei fili elettrici, importante, che questi presentano scatole di derivazione debitamente posizionate, con annessi salvavita e interruttori magnetotermici per gli elettrodomestici.

Inoltre visto che la linea elettrica si sta facendo ex novo è utile creare una linea privilegiata, protetta con interruttore automatico al quadro, da destinare agli elettrodomestici e se lo si ritiene opportuno in appartamenti di grandi dimensioni, si possono creare due linee distinte per la zona giorno e la zona notte.

Se invece si decide di lasciare in essere l’impianto elettrico esistente, bisogna assicurarsi che questo sia stato fatto e messo a norma, questa verifica la si può fare o chiedendo la certificazione, oppure facendo verificare da un elettricista l’idoneità dei cavi e la potenza dell’impianto.

Per l‘impianto a gas o si decide di creare un nuovo impianto con tubazioni a norma, protette opportunamente da una guaina, e posate in opera sotto al pavimento, oppure se si vuole utilizzare l’impianto a gas esistente bisogna richiederne la certificazione. Se l’appartamento dispone di un impianto di riscaldamento termoautonomo, con caldaia alimentata a gas, bisognerà verificare che la posizione e le dimensioni dei fori di aerazione e dei tubi di esalazione siano effettivamente a norma prestando attenzione anche all’inclinazione e alla curvatura dei tubi.

Cosa s’intende per ristrutturazione completa

Se invece la casa è completamente da ristrutturare, le lavorazioni cambieranno in funzione della tipologia costruttiva presente ovvero se stiamo parlando di un edificio in muratura piena, oppure di struttura in cemento armato e pareti in laterizio. Ovviamente quando nella ristrutturazione completa ci sono anche interventi su pareti, pavimenti, impianti, serramenti.

Innanzitutto prima di posare in opera le nuove pavimentazioni, siano esse piastrelle o parquet, bisognerà creare un sottofondo in cemento, che preveda una rete elettrosaldata ed l’apposizione di materiali che siano isolanti sia dal punto di vista termico che acustico.

Si potrà intervenire anche su serramenti, porte e finestre, sostituendoli completamente, anche perchè questi elementi hanno una forte incidenza sull‘isolamento termico di una casa.

Relativamente ai rivestimenti e agli intonaci, si dovrà procedere con la rimozione di quelli rovinati e con il loro ripristino. Questo è possibile solo se non s’intende variare la distribuzione interna della casa, in caso contrario si dovranno uniformare le finiture, se si vogliono conservare i segni di interventi precedenti, si possono utilizzare tecniche di tinteggiatura non uniformi, come spugnatura, velatura e spatolatura, e altre tecniche di pitturazione .

Ovviamente le fasi delle lavorazioni, dovranno seguire quest’ordine. S’inizierà con i lavori relativi alla muratura così da definire gli spazi e configurare l’abitazione, poi si passerà all’impianto elettrico ed idraulico. Scelti i pavimenti e i rivestimenti si passerà alla loro posa in opera e infine si monteranno tutti gli infissi dalle finestre alle porte.

Costi di ristrutturazione

Relativamente ai costi di ristrutturazione, l’ideale sarebbe quello di non affidarsi ad una sola impresa, ma vagliare più proposte.
Può capitare però, che le proposte avanzate siano troppo salate rispetto agli effettivi costi delle lavorazioni, infatti proprio su questo bisogna stare attenti.

Incentivi per la ristrutturazione e detrazioni fiscali

Quando s’intraprendono dei lavori di ristrutturazione al proprio appartamento vi è la possibilità di detrarre parte delle spese sostenute per alcuni di questi attraverso la dichiarazione dei redditi, ovviamente non tutti possono beneficiare di questi incentivi e per poterne usufruire, bisogna compilare e presentare dei particolari documenti.

Per capire di quale tipo di detrazione stiamo parlando dobbiamo fare una distinzione in merito al tipo d’intervento di ristrutturazione eseguito, al periodo in cui questo è stato eseguito e all’importo dei lavori, in base a questo varierà il limite di spesa massimo ammesso.

Infatti per le spese sostenute prima del 25 giugno 2012 la detrazione può essere pari al 36% della spesa, fino ad un massimo di 48.000 euro, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2014 si può detrarre fino al 50% della spesa per un massimo di 96.000 euro, per le spese sostenute dal 1 gennaio 2015 la detrazione sarà pari al 40% della spesa sostenuta per un massimo di 96.000 euro.

Anche se si eseguono interventi di riqualificazione energetica è possibile usufruire delle detrazioni. Ovviamente l’importo anche in questo caso varierà a seconda della tipologia d’intervento svolto.

Condizione necessaria affinchè si possa intraprendere la pratica per poter usufruire delle detrazioni fiscali sui lavori di ristrutturazione è l’esistenza dell’edificio, in altre parole i lavori devono essere eseguiti su edifici residenziali esistenti o su parti degli stessi.
A livello documentale l’esistenza di un edificio viene provata semplicemente con la richiesta di accatastamento, oppure attraverso la ricevuta di pagamento dell’ICI o dell’IMU.

Quindi se stiamo parlando di un immobile di nuova costruzione, le spese di questo non possono essere computate anche se rientrano nelle tipologie ammesse alla detrazione. Inoltre se parliamo di lavori di ristrutturazione la legge prevede il pagamento dell’IVA agevolata al 10%.

Tipi d’interventi detraibili

Una distinzione può essere fatta appunto in virtù delle tipologie d’intervento che come ben sappiamo sono molteplici quando parliamo di ristrutturazione.

Interventi di manutenzione ordinaria

Possono essere detratti gli interventi di questo tipo realizzati su parti comuni condominiali, tra cui rientrano la sostituzione integrale o parziale di pavimenti anche esterni e il rivestimento e tinteggiatura delle pareti esterne o interne dell’intero stabile.
Le detrazioni relative a questi tipi d’interventi vengono divise in base alla quota millesimale.

Interventi di manutenzione straordinaria

Sono tutti quegli interventi eseguiti sulle singole unità abitative che interessano il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali di edifici.

Rientrano ad esempio in questa categoria, l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, il rifacimento o la costruzione di scale interne, la realizzazione e il miglioramento dei servizi igienici, la nuova costruzione, la demolizione e la ricostruzione di parte interna dei muri, la posa in opera di una nuova pavimentazione esterna o sostituzione della precedente con modifica di superfici e materiali, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, la realizzazione di recinzioni, muri di cinta o cancellate, oppure la sostituzione dei cancelletti d’ingresso con altri aventi caratteristiche diverse che possono riguardare materiali, dimensioni, colori, la sostituzione dei solai di copertura con materiali diversi, la sostituzione o la riparazione con innovazioni della caldaia esistente, la sostituzione dell’impianto elettrico o l’integrazione per la messa a norma la sostituzione o la riparazione dell’impianto idraulico con innovazioni rispetto al preesistente.

Interventi di riqualificazione energetica

Sono tutti quegli interventi capaci di ridurre la quantità di energia necessaria per il riscaldamento dell’intero edificio

Rientrano in questi anche gli interventi eseguiti sull’involucro dell’edificio, quindi su tutte le strutture opache orizzontali o verticali, pavimenti e pareti, nonchè le finestre comprensive di infissi.

Sono considerati anche l’installazione di pannelli solari per la produzione di acqua calda sanitaria.

Se si installa un sistema termodinamico misto che quindi produce in maniera combinata energia elettrica ed energia termica, si possono detrarre solo le spese relative alla produzione di energia termica.

Anche se si sostituiscono, integralmente o parzialmente gli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti dotati di caldaie a condensazione, oppure impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza è possibile ottenere delle detrazioni.
Infatti dal 1 gennaio 2012 per poter usufruire dell’agevolazione si deve sostituire l’impianto preesistente e installare quello nuovo, quindi non è detraibile l’installazione di sistemi di climatizzazione invernale in edifici che ne erano sprovvisti.

Altri tipi d’interventi soggetti a detrazione

Rientrano in questa categoria ad esempio, gli interventi di ricostruzione dopo un evento calamitoso che prevedono il ripristino dell’immobile danneggiato, a condizione che sia stato dichiarato lo stato d’emergenza; gli interventi che prevedono l’eliminazione delle barriere architettoniche così da facilitare la mobilità interna o esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap ai sensi della legge 104/92; le opere volte ad evitare gli infortuni domestici, come ad esempio la sostituzione del tubo del gas oppure di una presa, o anche l’installazione del corrimano all’interno di una scala.

Possono essere soggette a detrazioni fiscali anche le spese per le prestazioni professionalied eventuali spese per la progettazione connesse all’intervento di ristrutturazione, quindi la fattura dell’architetto o le perizie e i sopralluoghi necessari, gli oneri di urbanizzazione, l’iva, i bolli e i diritti pagati per concessioni autorizzazioni e denunce.

Anche l’acquisto di elettrodomestici durante un intervento di ristrutturazione può essere detratto del 50%. Importante è che questi elettrodomestici siano di classe energetica A+ e posseggano l’etichetta energetica.

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